文/北京进深 林振兴佳禾资本
曾经京城有头有脸的首创置业，自从退市，被装进首创城发之后，在帝都就跟“小透明”似的。
但眼下，首创城发却在一个项目上铺天盖地做宣传。它，就是位于大兴的禧悦兴城。
禧悦兴城看似陌生，它其实是一个现房项目，背后故事颇为曲折，经历了变“性”与更名。
这个项目的前身是首创·美伦湾，规划5000余套房源，项目总建筑面积74万平米，包含7个地块，首期房源于2023年竣工，具备交付条件。
而后，首创大兴项目，几经波折。
业内传闻，它先想转共有产权房，由于共有产权房退出市场，没赶上末班车，搁置一段时间。再想转配售型保障房，由于体量太大，怕影响商品房市场，再度搁置。
最后，改成商品房入市。
另据项目销售透露，该项目最初是给东城区做定向安置，后来这一部分居民安置到其他区域。但房子也建完，没有其他用途，一直闲置，所以（首创城发）跟政府协商转成商品房来销售。
眼下，禧悦兴城5000多套现房即将入市。这个体量，相当于目前北京市场6-7个商品房供应量。
但现在大兴“好房子”项目遍地，禧悦兴城本身就是安置房水准，对比商品房有相当大的差距，对比现在的“好房子”差距就更大。
不仅在产品上“落后”其他新盘，禧悦兴城在价格上也不具优势。
销售告诉进深君，禧悦兴城在建委备案价在3.5-3.6万元/㎡，实际售价在3.1-3.5万元/㎡。但目前，旁边同首创开发的二手回迁房——美澜湾，已在3万元/㎡以下。
01
大兴现在的“好房子”，卷上新高度。
比如，沐春墅直接上“五件套”（阳台、风雨连廊、架空层、室内挑空、共享空间）。
赠送上，大兴新盘也是毫不手软，甚至有的本地项目为了增加“黑科技”佳禾资本，开盘后还调规。
禧悦兴城虽然也有远见，它有1.34米阳台。但是阳台算面积，不赠送，这点上，它就被很多大兴新盘直接秒杀。
无论是在小区配套还是在偷面积上，甚至是在户型设计、墙窗比等方方面面，禧悦兴城都远远不如当下的“好房子”。
它的主力户型包括65平一居、90平两居和114平三居。
具体来看看，65平一居，户型狭长，通透性和采光都很一般；尤其是客厅不在最南面，会有遮挡；卧室带阳台，明厨暗卫；厨房紧邻主卧，会有油烟。
90平两居，有两类户型图。
一类也是偏狭长型，客厅和主卧朝南，次卧和厨房朝北，同样是暗卫。
另一类则是阶梯型，因为缺角多，造成面积浪费，例如入户门到餐厅那片区域，仍是暗卫。
比较奇葩的是，65平卫生间都是干湿分离，为何90平却没做干湿分离？
114平三居，又又又是狭长型，但它是所有户型里最顺眼的，缺点就不多说了，同上。
网上图透的禧悦兴城装修风格，也很一言难尽，一把将人穿越回五、六年前。
看完项目，不少购房人称，“5000大户回迁房，还不如北京城里买个小一点。”
实际上，禧悦兴城的城市界面不算差，它距离地铁大兴机场线——大兴新城站200米左右。只不过，机场线10元起步到草桥换乘，费用稍微高点。
商业配套较为缺乏，目前也就是社区商业配套，最近的大兴大悦春风里也要3公里左右。
以至于，有购房者在社交平台上写了一首打油诗，“回家的路弯弯曲曲，下雨即看海，5000多户的大社区，200米的地铁10块起，你买买试试。”
02
禧悦兴城的开发商是首创华业房地产佳禾资本，成立于2012年，注册资本170000万元，法人兼董事长为刘前进，经理为成永彬。
股权上，它由首创经中（天津）投资有限公司（简称“首创经中”）100%持股。
7月10日，首创经中将首创华业房地产价值170000万元股权数额，出质予北京保障房中心有限公司。
继续穿透可知，首创经中背后由经中合创（北京）城市建设合伙企业（有限合伙）、首创城发、首创集团、经中实业，分别持股51.0000%、25.0266%、20.5933%、3.3801%。
其中，经中合创大股东为首创集团，经中实业则由首创城发和首创集团共同持股。
背靠首创集团，首创城发是有大能耐的，把那么大体量的安置房成功变更为商品房。
禧悦兴城沉寂了数年，为何首创城发要在这个节骨眼将它推出？
从首创城发2025年的半年报数据，或许可窥探背后的原因。
它的营收从去年6月底的88.63亿元下降至今年6月底的47.44亿元，降幅超46%。
去年，首创城发就亏损了54亿。今年上半年，它仍未扭亏，净利润为-34.97亿。
它将亏损原因归结于两方面，一是，受前期房地产政策调控及行业波动影响，该公司上半年完成履约义务并纳入结转的项目销售毛利较低；
二是，部分房地产开发项目随着项目完工竣备，借款利息停止资本化，当期费用化的利息费用增加。
更惨的是毛利率，创下近几年来的新低。今年上半年，首创城发营业毛利率为-6.32%。
再往前几年看，2022-2024 年度，该公司营业毛利率分别为 12.87% 、5.83%、5.41%。
是什么业务板块，拖累了这家曾经京城地产黑马的赚钱步伐？
依然是房地产，它占公司收入超半壁江山。
今年上半年，首创城发的房地产开发业务的营业收入为27亿元，去年同期为75.09亿元；上半年，毛利率竟然跌到-61.59%，去年同期为-7.04%。
也就是说，首创城发基本上是亏本卖房。而房地产开发业务占比最大，极大地影响了该公司整体的毛利率水平。
03
首创城发，还有土地储备风险。
另一家北京老牌国企首开都已不“躺平”，在央视大裤衩边上拿地了，首创城发在京城仍然按兵不动。
债券中期报告都黑纸白字暗示，如果首创城发不能及时获得项目开发所需的土地，未来项目将无法开展，从而制约公司的发展，影响公司的收入及经营业绩的持续增长。
但硬币有正反两面。
得益于，首创城发上半年未在北京拿地，它的经营活动产生的现金流量净额从去年6月底的6214万元，上涨至今年6月底的80.59亿元。
截至 2025 年 6 月末，首创城发合并报表口径的资产负债率为 82.91%。
同期，首创城发合并报表范围内公司有息债务余额为868.87 亿元。
包括了公司信用类债券为412.84亿元，银行贷款为210.58亿元，非银行金融机构贷款为89.60亿元，其他有息债务为155.85亿元。其中，到期1年以内（含）的有息债为192.43亿元。
此外，首创城发合并报表范围内发行的境外债券余额 11.94 亿元美元，其中 1 年以内(含)到期本金规模为 2.44 亿元美元。
截至6月底，首创城发在手的现金及现金等价物余额 154.33亿元。钱包是鼓的，卖房大动作有了，首创城发在京城拿地还会远吗？
去年12月刚来的“救火队长”秘勇，看到首创城发这份半年报，或许也是压力山大。
秘勇是首创城发在两年内的第三任董事长。他于2023年8月加入首创集团，曾任首创集团党委常委、总会计师，自2024年10月起，担任首创集团党委副书记、董事、总经理职务。
2023年3月，首创城发原董事长李松平离任，刘永政成为董事长，刘永政在董事长位置上没有坐满两年。离任后，刘永政成为首创城发母公司——首创集团的董事长。
从李松平到刘永政再到秘勇佳禾资本，这三位都曾在首创集团总经理的岗位上就任。可以见得，首创集团对地产业务还是相当重视。
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